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O Conselho Curador do FGTS autorizou a utilização do FGTS Futuro por indivíduos de baixa renda para a compra de suas próprias casas, uma decisão tomada na reunião da tarde de terça-feira (26).
Esses recursos podem ser aplicados tanto na composição da renda quanto no auxílio ao pagamento das parcelas de imóveis adquiridos através do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
Inicialmente, a nova modalidade de uso do FGTS será testada com famílias que têm uma renda mensal de até R$ 2.640, abrangendo a Faixa 1 do programa habitacional. O plano é eventualmente expandir o benefício para todas as faixas de renda do MCMV, que tem um limite de renda familiar de até R$ 8.000.
A Caixa Econômica Federal deve estabelecer e publicar as regras operacionais para essa modalidade, com um prazo de até 90 dias para o início das operações.
O FGTS Futuro permite que os depósitos futuros do FGTS feitos pelos empregadores sejam utilizados como parte da renda do trabalhador, facilitando o pagamento das parcelas de financiamento obtidas pelo Minha Casa, Minha Vida.
De acordo com as diretrizes do programa habitacional federal, os mutuários podem dedicar até 30% de sua renda mensal ao pagamento da parcela da casa própria. Por exemplo, uma família com renda de R$ 2.640 poderia pagar até R$ 792 em parcelas de financiamento.
Se a parcela para o imóvel escolhido for de R$ 1.000, a diferença de R$ 208 por mês poderá ser coberta com os futuros depósitos do FGTS feitos pelo empregador.
O governo espera beneficiar anualmente cerca de 60 mil famílias com renda de até dois salários mínimos com esta medida, que se aplica somente a novos financiamentos.
Essa implementação tem sido uma demanda de longa data do setor imobiliário. A Abrainc aponta que a medida aumentará a capacidade de financiamento dos beneficiários do MCMV, incentivando ainda mais o setor. Nos últimos 12 meses, houve um aumento significativo tanto no volume de unidades vendidas quanto no valor total de vendas dentro do programa, conforme dados da Abrainc-Fipe.
Por outro lado, especialistas em direito imobiliário, como Marcelo Tapai, advertem sobre o potencial aumento do endividamento familiar, argumentando que a medida pode oferecer crédito a quem não possui garantias suficientes.
Em caso de demissão, o trabalhador não poderá sacar o FGTS Futuro que foi comprometido e será responsável pelo pagamento integral da parcela anteriormente subsidiada pelo depósito do ex-empregador. O não pagamento das parcelas pode resultar na perda da propriedade.
A Caixa está considerando a possibilidade de suspender a cobrança das parcelas por até seis meses e adicionar o valor não pago ao saldo devedor, uma prática já existente em outras linhas de financiamento habitacional.
Tapai recomenda que os interessados procedam com cautela e evitem comprometer-se com um imóvel que exceda sua capacidade financeira.
Funcionamento do FGTS Futuro
O FGTS Futuro funciona da seguinte maneira:
- Esta opção permite aos trabalhadores formais a possibilidade de utilizar os créditos futuros do FGTS como uma forma de garantia para complementar um financiamento habitacional.
- Através da utilização do FGTS futuro, é possível diminuir o valor das prestações mensais e, ao mesmo tempo, ampliar a capacidade de pagamento do mutuário em cerca de 8%, que corresponde ao valor depositado mensalmente pelo empregador na conta do FGTS do trabalhador.
- Inicialmente, somente as famílias que possuem uma renda mensal de até R$ 2.640 estarão habilitadas a fazer uso do FGTS futuro.
- A decisão de empregar o FGTS Futuro no financiamento da casa própria cabe unicamente ao trabalhador e é aplicável exclusivamente aos contratos novos.
- Assim como ocorre com outras modalidades de crédito, a definição do valor total que poderá ser garantido por esta via é de responsabilidade da instituição financeira.
- Com base no valor depositado mensalmente pelo empregador, que é de 8% do salário do trabalhador, o banco determinará o tempo necessário para que os depósitos futuros sejam caucionados.
Entendendo o cálculo do FGTS Futuro
O cálculo do FGTS Futuro é realizado da seguinte maneira:
- As futuras contribuições do FGTS serão consideradas como parte da capacidade de financiamento do trabalhador, funcionando como uma renda adicional.
- O banco procederá com uma simulação usando como base os depósitos mensais atuais realizados pelo empregador na conta do FGTS do trabalhador.
- Qualquer diferença entre o valor da parcela do financiamento e o que já pode ser coberto pela renda do trabalhador será automaticamente quitada pela Caixa Econômica Federal à instituição credora, utilizando-se dos recursos que seriam destinados à conta do FGTS do trabalhador.
- Segundo as diretrizes do programa Minha Casa, Minha Vida, o valor de cada parcela do financiamento não pode exceder 30% da renda total dos compradores do imóvel. Por exemplo, uma família que comprove uma renda de R$ 2.640, tem a possibilidade de comprometer até R$ 792 mensais com o pagamento do financiamento.
- Se a mensalidade do financiamento for de R$ 900, a diferença de R$ 108 mensais será coberta com os futuros depósitos do FGTS feitos pelo empregador.
- Esses recursos permanecerão indisponíveis para saque até que a dívida seja integralmente quitada.
- No caso de demissão do trabalhador, ele deverá assumir o pagamento da parte da parcela anteriormente coberta pelos depósitos do FGTS realizados pelo ex-empregador. A inadimplência pode levar à perda do imóvel.
- Em situações de demissão sem justa causa, a multa de 40% sobre o total depositado pelo ex-empregador será paga conforme o usual.
- Em outras condições que permitam o saque do FGTS, como aposentadoria ou doenças graves, os 8% que estavam sendo direcionados para o financiamento também não estarão disponíveis para retirada.
Quando começa a funcionar?
O FGTS Futuro, após sua aprovação pelo Congresso e subsequente regulamentação pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (CCFGTS) em outubro do mesmo ano, tinha previsão inicial de entrar em vigor no primeiro trimestre de 2023. Contudo, esse cronograma não se concretizou.
Em fevereiro de 2024, o governo de Lula anunciou a intenção de ativar o uso do FGTS Futuro. Para que o benefício comece a ser aplicado, a Caixa Econômica Federal deve publicar as normas operacionais relacionadas. Uma vez publicadas, espera-se que a implementação da medida ocorra em até 90 dias.
